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今回は、
「不動産投資とは一体何か？」
「実際どのようにして稼ぐのか？」
について具体的にお話しします。

不動産投資とは？

そもそも不動産投資とは？

不動産投資とは、
利益を得るために
不動産の購入や売却を行う
投資手法のことを指します。

具体的に利益を得る方法は、
以下の2通りで2つの利益に
期待して投資するのが不動産投資の目的です。

1980年代後半のバブル期は、
キャピタルゲインに期待した
短期的な不動産投資が流行っていました。

最近では長期的なインカムゲインに
期待して不動産投資を行う人がほとんどです。

初心者にはキャピタルゲインと
インカムゲインのどちらがオススメになるのか？

結論、初めのうちはキャピタルゲインは
狙わないようにしましょう。

インカムゲインで事業拡大しつつ、
建物の資産価値を高められるようになったら、
キャピタルゲインを狙うのがおすすめです。

初心者はここから！不動産投資の種類・手法

一言で不動産投資と言っても
さまざまな種類があります。

今回は代表的な4つの手法を紹介しますので、
自分に合ったものを見つけ出しましょう。

・不動産投資の種類・手法

・区分所有
・戸建て
・1棟アパート
・1棟マンション

それぞれについて解説していきます。

区分所有

区分所有とは、
ワンルームマンションやアパートの1室など、
一部屋ずつ購入していく方法です。

店舗や事務所などの居住用以外の物件も該当し、
1棟まるまる購入するより比較的安く購入できます。

また、都心を避ければ100万~300万円の
資金でも購入できるので、
借金をせずに不動産投資を始めたい人にとって最適です。

区分所有なら初期費用が安く済むので、
初めて不動産投資をやる人におすすめです。

まずは区分所有から始め、
知識や経験を積んでから
他の手法にチャレンジするといいでしょう。

戸建て

戸建ての購入は、基本的に土地と
物件がセットになるので、
区分所有と比較すると割高です。

区分所有ほど高額な
賃料を得られないので何かしらの
工夫が必要となります。

たとえば、築年数の古い戸建てを
購入してリノベーションすると
いったやり方が一般的です。

安い値段で古い戸建てを購入し、
リノベーションして高い賃料に見合う
物件にしていくという方法ですね。

1棟アパート

こちらはアパートを
1棟まるまる購入する方法です。

アパートは土地もあり、
戸数も多いので、不動産投資で
収益を拡大するには
持ってこいの投資対象でしょう。

多くの投資家がアパートの
1棟買いを狙っているので競争率は高めです。

いつまでたっても
購入できないこともありますし、
購入できても高値掴みしてしまう
可能性があるので要注意です。

1棟マンション

こちらはマンションを
1棟買いする方法です。

一般的にアパートに比べると
部屋数も多く、かなり高額な
資金が必要となります。

高額な資金が必要なので、
初心者にはあまりおすすめできません。

区分所有で複数の物件を購入し、
不動産投資のコツを掴んでから
挑戦するのが良いでしょう。

不動産投資の始め方を8STEPで紹介

不動産投資の全体の流れは、
以下の全8STEPで完結します。

初めて不動産投資に
チャレンジする人を想定して、
情報収取から物件の購入までの
流れをそれぞれ解説していきます。

不動産投資の始め方
　1.不動産投資の情報収集・勉強
　2.エリアの選定
　3.物件の選定
　4.収支シミュレーションの検討
　5.不動産投資ローンの事前審査
　6.売り手との交渉
　7.契約手続き
　8.決済・引き渡し・登記手続き

STEP1：不動産投資の情報収集・勉強

まずは自分で不動産投資の
情報収集・勉強をしていきましょう。

不動産投資の種類、
手法や相場、適切な購入時期などが
情報収集・勉強のポイントです。

何も知識がないまま不動産会社に
依頼してしまうと、不動産会社が
提供する情報が正しいか判断できません。

場合によっては高値掴みや
問題のある物件の購入につながるなど、
致命的な失敗をすることになるので要注意です。

不動産投資の情報収集、
勉強は、書籍なら５〜１０冊、
セミナーなら２〜３社受けるのがおすすめです。

STEP2：エリアの選定

不動産投資において、
物件よりエリアの選定が
成功のカギを握ると言われています。

どんなに良い物件でも
立地が悪ければ入居者が
つかない可能性があります。

エリアの選定基準は、
以下の4つを参考にしてみてください。

都心か地方かの選定も重要ですが、
どちらにせよ以下のポイントを
確認していきましょう。

・数十年後でもそのエリアの
人口は維持、または増加するか

・再開発や公共事業などの
プロジェクトが予定されているか

・賃貸需要の大半が、
近隣の大学に依存していないか

・地震などの災害時に影響を受けないか

今後、今まで最優先とされていた
条件は変化していくことが予想されるので
常に最新の情報を仕入れていきましょう。

STEP3：物件の選定

物件の選定をするにあたって、
まずは新築物件か中古物件かを
絞っていきましょう。

それぞれの特徴は以下の通りです。

新築物件中古物件特徴
・税金面で優遇される
・初期投資を抑えられる
・物件トラブルに対する10年間の保証
・新築物件に比べ利回りや収益性が良い

新築物件か中古物件かが決まったら、
区分所有、戸建て、1棟マンション、
アパートの中から選択していきます。

それらの選定基準は
年収や自己資金によって異なるので、
無理のない範囲で選んでいきましょう。

たとえば、区分マンションを
購入する場合、年収500万円前後の人
であれば融資を受けやすいです。

融資を受ける場合は特に、
この後紹介する収支シミュレーションで
長期的に利益を得られるのか確認しましょう。

STEP4：収支シミュレーションの検討

収支シミュレーションとは？

収支シミュレーションとは、
自己資金や利回り、キャッシュフローを
シミュレーションすることです。

不動産会社が
提供してくれることがありますが、
自分でも確認してみるのが良いでしょう。

理由としては以下のような
本来含まれるべき条件が
含まれていない可能性があるからです。

・家賃の下落率
（新築で10年で5~10%の下落が目安）

・毎年掛かる固定資産税など
（築浅3000万円の物件で年間8万円前後が目安）

・退去時の原状回復費、
修繕費（数年に1回あたり5万円～10万円が相場）

・エアコンや水回りの修繕費
（一般的に5年～10年に1回で5万円～10万円が相場）

・確定申告の外注費
（年2万円～4万円が相場）

・売却譲渡税
（減価償却分が売却益として加算される）

・売却時に仲介会社を利用する仲介手数料
（売却額3%＋6万円）

また、自分で確認する場合、
WEB上にあるシミュレーションサイト
などを活用していきましょう。

STEP5：不動産投資ローンの事前審査

物件の購入意思が決まったら、
自己資金のみで購入できない場合、
不動産ローンの審査を受けて
融資をお願いしていきます。

一般的に不動産会社が
複数の提携金融会社を
紹介してくれるので、

金利や支払期間などの
条件がいいところを選びましょう。

また、上場企業の勤務者や
2~3割程度の頭金を用意している人は
「返済能力が高い」とみなされ、

金利などの条件面で
優遇される可能性があります。

逆に審査にマイナスと
言われる人の特徴は以下の通りです

・不動産ローン以外に
多額の借り入れがある（クレジットカードや車のローンなど）

・カードなどの不払い履歴がある

・自営業や個人事業主など、収入が不安定な職業

金融機関の審査を受ける前に、
自分の借り入れ状況を確認しておきましょう。

上記のような特徴の人は
金利が高くなったり、
融資期間が短くなったりする場合があります。

STEP6：売り手との交渉

実際に契約する前に、
売り手と物件価格や、
支払い条件、引き渡し時期など
について交渉してみましょう。

最初に提示される
物件条件はあくまで売り手の希望条件です。

交渉のコツは着地点を想像することです。

たとえば、3%値引きしてもらうのが
着地点だとすれば、
「5%値引きしてもらえないか？」
と交渉していくと良いでしょう。

値引き交渉は不動産投資に
おいて必須のスキルです。

上手くいけば1年間の家賃収入分の
金額を浮かせることができる可能性もあるので、
恥ずかしがらずにチャレンジしてみましょう。

言うだけは無料ですからね。

STEP7：契約手続き

交渉を終えて、
条件面に折り合いがついたら
売買契約を結んでいきます。

ローンで不動産を
購入するのであれば、
契約を結ぶ際に「ローン特約」を
必ず盛り込んでおきましょう。

ローン特約を盛り込まずに
売買契約を結んだ場合、
万が一ローンの審査が
通らなくても購入しなければなりません。

また契約履行までの間に
何らかの問題が発生した場合、
解約手付金を支払えば解約できる
「手付解除」という条項もあります。

手付解除は売買金額の
5~10%程度を支払うことになるので、
何もないのが一番ですが、
準備しておいて損はありません。

その他にも、購入後に物件に
何か問題が起こった際に修繕などの
補償をする「契約不適合責任」といった条項も
あるので覚えておきましょう。

STEP8：決済・引き渡し・登記手続き

いよいよ買主と売主の間で
資金決済を行い、物件の引渡しと
登記手続きを行います。

まずは事前に支払っていた
手付金以外の購入代金を支払いましょう。

支払いが完了したら、
物件の引き渡しです。

契約書に記載されている設備などの
状況と、現物に違いがないか確認したら
鍵を受け取り引き渡しが完了します。

物件が現住所から遠方にある場合、
実際に物件の確認をせずに引き渡しが
完了するケースもあります。

登記手続きは、
司法書士に任せるのが一般的です。

手続きには実印、
印鑑証明証、
住民票、

が必要なので、
これらは自分で用意してください。

まとめ

ここまで、不動産投資の始め方に
ついて網羅的に解説してきました。

不動産投資は忙しい
サラリーマンや初心者の方でも
副収入を増やせる可能性がある資産運用法です。

本やインターネットだけでなく、
無料セミナーも情報収集になるので
どんどん参加していきましょう。

今まで不動産投資を始めたいけど
始めれなかった人はぜひこの機会に
チャレンジしてみてはいかがでしょうか？

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